Veille

 

AGENT IMMOBILIER

Mandat. - Mandant. - Engagement. - Clause expresse. - Nécessité.

Il résulte du rapprochement des articles 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties et que, dès lors qu’un tel mandat ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
Viole ces textes la cour d’appel qui, tout en constatant que la vente n’avait pas été effectivement conclue, condamne le mandant qui a décliné à trois reprises les offres d’achat transmise par l’agent immobilier à payer à celui-ci l’indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération, prévue à titre de clause pénale en cas de violation de son engagement exprès de vendre son bien au prix, charges et conditions du mandat, alors qu’une telle clause emporte obligation de conclure la vente, sauf à payer cette somme, même en l’absence de faute imputable au mandant.

1re Civ. - 16 novembre 2016. CASSATION

N° 15-22.010. - CA Paris, 18 juin 2015.

Responsabilité. - Obligation de vérifier. - Vente d’immeuble. - Exclusion. - Ignorance de l’agent immobilier des intentions de l’acquéreur. - Volonté de changement de destination du bien par l’acquéreur. - Cas. 1re Civ. - 29 mars 2017. REJET

AIDE JURIDICTIONNELLE

Bénéfice. - Admission. - Effets. - Juridiction incompétente. - Conservation du bénéfice devant la juridiction compétente.
Si la juridiction saisie d’un litige pour lequel le bénéfice de l’aide juridictionnelle a été accordé est incompétente, ce bénéfice subsiste devant la nouvelle juridiction appelée à connaître du litige, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle admission.

Crim. - 4 janvier 2017. CASSATION SANS RENVOI

N° 16-83.528. - CA Pau, 22 mars 2016.

BAIL D’HABITATION

DIVORCE, SÉPARATION DE CORPS
Effets. - Logement. - Séparation de fait. - Solidarité entre époux. - Dette de loyers. - Caractère ménager de la dette.

Le bailleur qui prétend que la dette de loyers est due solidairement par des époux séparés de fait doit établir le caractère ménager de cette dette.

1re Civ. - 17 mai 2017. REJET


Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. - Bailleur. - Obligations. - Restitution. - Dépôt de garantie. - Majoration. - Loi du 24 mars 2014 modifiant l’article 22, alinéa 7. - Application immédiate aux baux en cours.

La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, la majoration prévue par l’article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, s’applique à la demande de restitution du dépôt de garantie formée après l’entrée en vigueur de cette dernière loi.

3e Civ. - 17 novembre 2016. REJET

N° 15-24.552. - Juridiction de proximité de Bourges, 28 juillet 2015.

CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : DÉSORDRES ET RETARDS

Deux particuliers concluent avec un promoteur deux contrats de construction de maison individuelle. Les opérations sont financées par deux prêts immobiliers et une garantie de livraison est délivrée. Après avoir réglé les appels de fonds au fur et à mesure et jusqu’à 95 % de l’avancement des travaux, ils acceptent les devis et confient à une société la réalisation de l’accès de chantier, le raccordement à l’égoût, le réseau pluvial, l’adduction des fluides, la réalisation d’un parking, la réalisation d’une clôture et d’un terrassement. Une société, titulaire de deux mandats de gestion locative donne les immeubles en location. Se prévalant d’irrégularités, de désordres et de retard, les propriétaires assignent le promoteur, la société réalisant les travaux, la banque et le garant en réparation de différents préjudices.

La cour d’appel (CA Bordeaux, 12 nov. 2015) fixe à la date de l’entrée dans les lieux des locataires, la réception tacite des travaux réalisés par le promoteur, rejette la demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, réintègre dans le prix global et forfaitaire de la construction le coût des travaux portant sur les branchements extérieurs, condamne le promoteur à verser une somme au titre de la réparation des désordres, rejette la demande tendant à voir condamner la banque à indemniser les propriétaires de leur préjudice et rejette leur demandes au titre des malfaçons et non-façons apparentes.

L’arrêt d’appel est partiellement cassé.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel concernant la date de fixation de la réception tacite des travaux réalisés par le promoteur. Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle n’excluent pas la possibilité d’une réception tacite. Les prestations du promoteur ont été payées à hauteur de 95 % et il résulte une volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage d’accepter les travaux à la date d’entrée dans les lieux des locataires. La Cour de cassation approuve également la cour d’appel concernant la demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction. Seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite et les propriétaires n’ont pas sollicité une telle sanction. Elle approuve également la cour d’appel d’avoir retenu que les propriétaires ne sont pas fondés à réclamer la prise en charge des travaux relatifs aux branchements extérieurs. Ces travaux peuvent être réservés et hors forfait et les propriétaires se sont réservés ces travaux pour 18 000 €. Elle approuve aussi la cour d’appel d’avoir souverainement retenu qu’il y a lieu d’entériner l’évaluation proposée par l’expert concernant la réparation des désordres. L’expert a retenu une solution de nature à réparer le dommage, consistant à assurer l’abaissement des seuils, à modifier la porte-fenêtre, à procéder à l’élargissement de l’accès à la salle d’eau et à remplacer la porte par une porte plus large pour permettre la rotation du fauteuil et ces travaux ne sont pas de nature à rendre les immeubles inesthétiques. Enfin, elle approuve la cour d’appel d’avoir rejeté la demande tendant à voir condamner la banque puisque celle-ci, qui n’est pas tenue de s’immiscer dans les affaires de ses clients, s’est assurée, en sa qualité de banquier professionnel prêtant son concours à un contrat de construction de maison individuelle, de ce que ce contrat comporte les énonciations de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Mais, la cour d’appel énonce que travaux commandés ont été réglés sur facture dont les propriétaires se sont acquittés sans retenue ni réserve, ce qui permet de fixer la réception tacite de l’ouvrage à la date de cette facture. Par ces motifs qui ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque des propriétaires d’accepter les travaux de construction, la cour d’appel ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 1792-6 du Code civil.

Sources : Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-10.486, FS-P+B+I

copropriÉtÉ

Cass. civ. 3, 11 mai 2017, n° 16-14.339
Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage au nom du principe principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage

DIVORCE - maroc

Cass. 1re civ., 13 avr. 2016, n°  15-17.723
Seul le jugement de divorce prononcé par un tribunal marocain passé en force de chose jugée et susceptible d'exécution au regard du droit marocain peut produire effet en France.

DIVORCE PRESTATION COMPENSATOIRE

  • La prestation compensatoire judiciairement suspendue, en fonction du changement important dans les ressources du débiteur, prend effet à la date de la demande de suspension.Civ. 1re, 15 juin 2017
  • Pas de prestation compensatoire pour l’épouse ayant initié la procédure de divorce 13 ans après son départ du domicile conjugal

Le jugement entrepris qui a alloué à l'épouse un capital de 5 000 € à titre de prestation compensatoire est infirmé. Le mariage a duré 40 ans dont 24 ans de vie commune. L'épouse est âgée de 71 ans et l'époux de 74 ans. Tous deux sont retraités. Les revenus de l'époux sont légèrement supérieurs à ceux de l'épouse. Le patrimoine commun est constitué d'un immeuble sur lequel l'époux doit une indemnité d'occupation. L'épouse ne peut prétendre que son époux a bénéficié d'un avantage par rapport à elle en occupant le bien à titre gratuit pendant 13 ans, dès lors que c'est elle qui a abandonné le domicile conjugal et qu'elle a attendu 13 ans avant d'engager une procédure de divorce. Par ailleurs, elle prétend que les choix de vie ont été faits à son détriment mais ne démontre ses dires par aucun justificatif concret. Ainsi, eu égard à la longue séparation des époux ayant pour origine le départ de l'épouse du domicile conjugal et au fait que celle-ci s'est manifestement satisfaite de cette situation pendant 13 ans, l'équité commande de rejeter la demande de prestation compensatoire de l'épouse.

Sources : CA Montpellier, 18 avr. 2017, n° 15/09583


DIVORCE, SÉPARATION DE CORPS


Règles spécifiques au divorce. - Effets du divorce. - Effets à l’égard des époux. - Effets quant aux biens. - Point de départ. - Report à la date de la cessation de la cohabitation et de la collaboration. - Collaboration. - Caractérisation. - Cas. - Relations patrimoniales entre les époux. - Condition.

Seule l’existence de relations patrimoniales entre les époux, résultant d’une volonté commune et allant au-delà des obligations découlant du mariage ou du régime matrimonial, caractérise le maintien de leur collaboration au sens de l’article 262-1 du code civil.

1re Civ. - 4 janvier 2017. CASSATION PARTIELLE

N° 14-19.978. - CA Versailles, 27 mars 2014.

ÉTAT CIVIL

Refus de reconnaissance, par la Cour de cassation, de la mention d'un "sexe neutre" à l'état civil (Cass. civ. 1, 4 mai 2017, n° 16-17.189)


FILIATION 


GPA : la Cour de cassation autorise la transcription partielle de l'acte de naissance de l'enfant
Le 5 juillet 2017, la Cour de cassation prend position sur la filiation d'enfants nés de gestations pour autrui (GPA) réalisées à l'étranger Deux questions étaient posées à la Haute juridiction :

Lorsque l'acte de naissance de l'enfant mentionne comme père et mère l'homme et la femme ayant eu recours à la GPA, peuvent-ils en obtenir la transcription sur les registres d'état civil français ?

Lorsque la GPA a été réalisée par un homme, lequel est reconnu comme père biologique sur l'acte de naissance étranger, l'enfant peut-il ensuite être adopté par l'époux du père ?

À la première question, la Cour de cassation répond par l'affirmative, subordonnant toutefois la transcription sur les registres français à l'absence de falsification de l'acte de naissance étranger. L'acte de naissance doit être régulièrement établi dans le pays étranger (C. civ., art. 47). Quant à la réalité biologique de la paternité, elle ne doit pas être contestée.

Pour autant, la transcription n'est autorisée que partiellement. En effet, "l'acte de naissance étranger d'un enfant né d'une GPA peut être transcrit en ce qu'il désigne le père, mais pas en ce qu'il désigne la mère d'intention". Le droit français ne reconnaît la filiation maternelle qu'à l'égard de la femme qui accouche ("Mater semper certa est"). Or, lors d'une naissance par GPA, la mère d'intention n'est pas la femme qui accouche. Elle ne peut être désignée comme mère à l'état civil français.

La Haute juridiction veille enfin à préciser que cette transcription partielle ne porte pas une "atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale si l'enfant peut vivre en famille, si un certificat de nationalité française lui est délivré, et s'il peut être adopté par l'épouse ou l'époux du père".

À la seconde question, la Cour de cassation répond également par l'affirmative. Depuis l'ouverture du mariage aux personnes de même sexe, en France, par la loi n° 2013-404 du 17 mai 2013, l'établissement d'un lien de filiation entre un enfant et deux personnes de même sexe est autorisé par adoption. "La GPA ne fait donc pas obstacle à l'adoption de l'enfant par l'époux du père".

La Haute juridiction rappelle alors au juge sa compétence dans le contrôle de la procédure. "L'adoption simple doit être conforme à l'intérêt de l'enfant et ses conditions légales doivent être réunies.

MAJEUR PROTÉGÉ

LIBERTÉ DU CHOIX DE SON AVOCAT

Tout majeur protégé est libre du choix de son avocat

Le rôle de ['avocat est essentiel en droit des majeurs protégés. Aussi la question du choix de l'avocat est-elle fondamentale. Une fois n'est pas coutume, ce n'est pas la chambre des tutelles d'une cour d'appel qui s'est prononcée sur la validation du choix exprimé par le majeur protégé, mais la chambre de la cour d'appel de Versailles, spécialisée dans l'appel des décisions du bâtonnier.
Cour d'appel de Versailles, 1° ch. le sect., 31 mars 2017, n° 16/09293

L'ONPMP publie son rapport annuel sur les majeurs protégés

L'Observatoire national des populations majeures protégées (ONPMP) publie, début mai, son rapport annuel 2016, établi grâce aux données récoltées auprès de 61 Unions départementales des associations familiales (UDAF). Le rapport mesure l'importance des situations de vulnérabilité et tend à une meilleure connaissance des personnes protégées.

101 764 personnes sont concernées par l'exercice d'une mesure de protection par une UDAF. Dans les UDAF participantes, 1 668 personnes sont protégées en moyenne au 31 décembre 2014. Parmi elles, 56 % bénéficient d'une curatelle renforcée ou aménagée et 36,8 % d'une tutelle. Cette évolution de l'effectif moyen des majeurs protégés ainsi que leur répartition selon le type de mesure de protection se font l'écho du vieillissement de la population.

Le rapport précise ensuite que les personnes protégées sont principalement des célibataires et majoritairement des hommes (53,1 %). La proportion des majeurs protégés par les UDAF mariés, pacsés, vivant maritalement, en concubinage ou en union libre est assez faible (11 %). L'isolement des personnes protégées est ici caractérisé.

Le rapport s'intéresse enfin aux caractéristiques socio-économiques des personnes placées sous une mesure de protection. 67 % des majeurs protégés, accompagnés par une UDAF, vivent à domicile. 12 % seulement sont propriétaires d'un logement ; les ressources annuelles de ceux-ci s'élevant en moyenne à 14 000 €. 

Sources : UNAF, communiqué, 2 mai 2017

Mesures de protection judiciaire. - Curatelle et tutelle. - Organes de protection. - Curateur et tuteur. - Désignation par le juge. - Mandataire judiciaire. - Demande de fixation de la rémunération. - Recevabilité. - Condition.

L’article 419 du code civil prévoit une rémunération forfaitaire des mandataires judiciaires à la protection des majeurs, calculée sur la base d’un barème fixé par arrêté. Toutefois, l’absence de toute diligence de ce mandataire fait obstacle à sa rémunération.
Ainsi, après avoir relevé qu’un mandataire judiciaire à la protection des majeurs n’avait pas exercé la mission qui lui avait été confiée, une cour d’appel en a exactement déduit que sa demande de fixation de sa rémunération devait être rejetée.

1re Civ. - 11 janvier 2017. REJET

N° 15-27.784. - CA Versailles, 30 septembre 2015.


Prescription biennale de l'article L. 218-2 du Code de la consommation joue en matière immobilière

La Cour de cassation estime que l'article L. 137-2, devenu L. 218-2 du Code de la consommation qui dispose que l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, est un texte, de portée générale.

Par conséquent, en l'absence de dispositions particulières, le texte a vocation à s'appliquer à l'action d'un professionnel de l'immobilier, en paiement du solde du prix de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement à des particuliers.

Sources : Cass. 3e civ., 26 oct. 2017, n° 16-13.591 FS-P+B+I

RÉGIMES MATRIMONIAUX

Régimes conventionnels. - Séparation de biens. - Liquidation. - Créance d’un époux contre l’autre. - Prescription. - Interruption. - Cas. - Procès-verbal de difficultés.

Le délai de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil est interrompu par un procès-verbal de difficultés, dès lors que celui-ci fait état de réclamations concernant une créance entre époux dans un régime de séparation de biens.

1re Civ. - 23 novembre 2016. REJET

N° 15-27.497. - CA Poitiers, 9 septembre 2015.

SAISIE IMMOBILIÈRE

Commandement. - Publication. - Défaut. - Sanction. - Détermination. - Portée.
Le défaut de publicité du commandement valant saisie immobilière dans le délai imparti à l’article R. 321-6 du code des procédures civiles d’exécution entraîne sa caducité.
Encourt donc la cassation l’arrêt qui, après avoir constaté le défaut de publication d’un commandement valant saisie immobilière, en prononce la nullité.

2e Civ. - 5 janvier 2017. CASSATION

VENTE

Nullité. - Erreur. - Erreur sur la substance. - Terrain. - Caractère inconstructible. - Appréciation. - Annulation rétroactive d’un permis de construire obtenu après la vente. - Portée.

L’annulation rétroactive d’un permis de construire obtenu après une vente est sans incidence sur l’erreur devant s’apprécier au moment de la formation du contrat.
Une cour d’appel, qui relève qu’à l’acte notarié de vente, figurait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques et qu’au jour de la vente, le terrain litigieux était constructible, peut en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés.

3e Civ. - 24 novembre 2016. REJET

N° 15-26.226. - CA Grenoble, 1er septembre 2015.